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房企真的进入生死赛跑边缘吗1

发布时间:2019-07-31 10:52:18

最近有很多人担忧房企是不是进入现金流和债务的死亡赛跑阶段。

这几天暴哥还看到有报道说房地产龙头企业碧桂园2019年1月份的房产销售金额遭遇腰斩。

这到底是怎么回事?目前房企真的进入生死赛跑边缘了吗?

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2月初,碧桂园发布公告公布了2019年1月份的归属本公司股东权益的合同销售金额约人民币330.7亿元。

一时之间碧桂园销售金额相对于去年同期销售金额腰斩的传言此起彼伏。但是如果仔细对比可以发现,这种说法并不成立。

因为两组数据的统计口径并不一样,去年同期的数据是属于全口径数据,而今年的数据属于权益口径数据

房企真的进入生死赛跑边缘吗1

,两者实际上并不具备可比性。

实际上如果从权益口径的合同销售金额角度来看,碧桂园2018年上半年权益口径合同销售金额为3108.2亿元,全年权益口径合同销售金额为5018.8亿元。

也就是说碧桂园的权益销售金额平均值分别为上半年平均每月518亿元,下半年平均每月318亿元,全年平均每月418亿元。而在2019年1月份碧桂园的权益销售金额为330.7亿元。

其实从这里可以明显看出,腰斩的情况并不存在。

其实关于房地产龙头企业债务危机严重的说法也有失偏颇。为什么?因为我国房地产是采用预售制,也就是说先收款再交房。

那么在交房之前房企收到的款项都作为企业的债务呈现的,但是这些负债并不需要利息,也不是真正意义上的负债。

以碧桂园为例,截止2018中报数据,碧桂园总负债为12606亿元,但有息负债为2939亿元,占总负债比例仅23%,且净借贷比例也只有59%。

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在过去的几年,房地产一直处于火热的状态,万人抢房的的现象频现。房价也连续几年处于上涨的状态,很多购房者都是抢着去购房。

为了稳定房地产的发展,国家采取各种调控政策,2018年各种限制政策进入了新高度。因此到了2018年下半年,房地产转冷,房价也出现了下降的迹象。

购房者购房更加谨慎以及国家限制政策的原因导致各地房地产销量下滑,特别是三四线城市更加明显,因为三四线城市的人口红利相对不足。

而碧桂园的主战场就是三四线城市,因此在今年的销售金额略有下降也是属于正常现象。

在2018年住建部已经定调未来主要是稳房价,在2019年各地确实开始陆续出现了轻微的调控放松,菏泽公布取消限售政策,而湖南衡阳紧接着公布暂停限价政策后又撤销文件。

这其实给我们的一个信号是,楼市一城一策迹象明显,稳房价、稳销量将会是主调,这样做其实也是国家引导刚需上车。

所以在这样的情况下,房企的发展也会因此相对平稳,房地产也难以出现大规模的滞销状态。

未来暴哥还是看好三四线的空间、消费升级带动三四线楼市市场、城镇化还有很大空间。

确实,我们不可否认的是2018年整体经济环境比较困难,整体资金也比较紧张。融资环境也变得困难了些,因此房企也逐渐出现了抱团取暖的迹象。在这样情况下,大房企反而因为具有较多的资金存量而优势凸显。

据克尔瑞地产研究披露的数据,2017年主要上市房企加权平均净借贷比率超过90%。而2018年上半年碧桂园的净借贷率59%其实是处于较低水平。

下面是部分房企的持有现金数据统计,从这里可以看出大房企的现金持有量还是相对庞大的,抗风险能力相对较小房企来说更加优势明显。

对于一家企业来说,现金流尤为重要。尤其净经营性现金流为正的企业才可以自负盈亏,不需要依赖外部融资来支撑现金流。

而碧桂园截至6月30日的净经营性现金流连续第三年为正。除此之外,18年上半年碧桂园现金回笼3360.2亿元,同比增长52.4%。2018年上半年一年内短期债务以及长期债务的当期部分占有息负债中的36.78%,说明短期偿债资金压力并不大。

因此综合从这些角度来看,目前房企并没有进入死亡边缘,这样的担忧是没有必要的。

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在刚刚过去的2018年,各个房地产企业的地产销售金额排名已经出炉,其中碧桂园、万科、恒大依旧占据榜单前三的位置,特别是碧桂园再次摘得榜首位置。

从行业的角度来看,这些企业都是行业内的佼佼者,企业的实力斐然。

不管是在成本方面、资金实力、抗风险能力等方面都具有比较明显的优势。

因此度过这段时间房地产的阵痛调整之后,像碧桂园、万科、恒大等这样的大房企的发展相对来说会更快、更好、更长远。

对于房企大规模违约的担忧其实就是杞人忧天,不切实际。

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